Il mercato della locazione non è più soltanto una risposta emergenziale alla difficoltà di accesso alla casa, ma si sta trasformando in una vera e propria industria strutturale, capace di incidere sulla competitività e sulla coesione delle città, con nuove dinamiche anche di prezzo. È questo il quadro delineato dal rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. durante il Forum Locazione 2026 a Milano.
Il settore del living in Europa
Nel contesto europeo, il settore living si conferma tra i più dinamici e resilienti: nel 2025 gli investimenti hanno raggiunto i 55 miliardi di euro, con una crescita del 18,5%. Una performance che si inserisce in uno scenario segnato da una cronica carenza di offerta abitativa – stimata in 2,2 milioni di nuove case necessarie ogni anno – e da un mercato che sempre più si orienta verso l’affitto come soluzione stabile.
La locazione primeggia in Europa
Secondo Mario Breglia, “l’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini”: nei contesti urbani dove la locazione è strutturata e sostenuta da politiche pubbliche, si registrano migliori performance economiche e occupazionali e una maggiore capacità di attrarre nuovi residenti. In Italia, quasi otto milioni di famiglie vivono in affitto, generando un flusso annuo di circa 50 miliardi di euro, a cui si aggiungono altri 6,5 miliardi legati alle locazioni brevi.
Europa e investimenti: crescita trainata da student housing e grandi città
A livello europeo, il 2025 ha segnato un consolidamento degli investimenti soprattutto nel Regno Unito, che ha superato i 28 miliardi di euro raddoppiando i volumi dell’anno precedente, e in Germania, con 9,7 miliardi. A spingere il mercato sono stati in particolare gli investimenti nello student housing, cresciuti del 70%, e nel comparto multifamily delle grandi aree urbane, in aumento del 10%.
Nonostante il calo dei tassi d’interesse, l’Unione Europea registra ancora un deficit strutturale di circa 650mila abitazioni all’anno rispetto alla domanda, che richiederebbe ulteriori investimenti per 150 miliardi annui.
Investimenti nel living in Italia
In questo scenario, l’Italia mostra segnali di forte dinamismo, pur restando indietro rispetto alle principali economie europee. Nel 2025 gli investimenti nel living hanno sfiorato il miliardo di euro, con una crescita del 40% rispetto ai 675 milioni del 2024, mentre per il 2026 si prevede un ulteriore aumento fino a 1,25 miliardi.
Italia: boom di contratti e canoni in aumento
Il mercato italiano della locazione ha registrato nel 2025 numeri record: oltre 1,33 milioni di nuovi contratti (+4,4% su base annua), per un volume complessivo di canoni superiore agli 11,4 miliardi di euro. Parallelamente, il monte canoni nazionale complessivo raggiunge i 50 miliardi annui.
Questa crescita è alimentata in larga parte dalla difficoltà delle famiglie ad accedere all’acquisto della casa, rendendo l’affitto una scelta obbligata. La pressione della domanda, unita alla carenza di offerta, ha determinato un aumento medio dei canoni del 5,15%, con dinamiche differenziate: mentre il segmento di bassa qualità ha registrato un calo dell’1,5%, i contratti convenzionati legati ai nuovi patti territoriali hanno visto rincari fino al 15%.
Tipologia dei contratti di affitto in Italia
Il mercato sta inoltre cambiando profondamente nella struttura dei contratti. Le locazioni tradizionali di lungo periodo rappresentano ormai meno del 30% delle nuove stipule, in calo di 30 punti percentuali rispetto al 2015. Crescono invece i contratti agevolati per studenti, che raggiungono il 7% del totale, con incrementi particolarmente marcati a Milano (+108%) e Bologna (+51%).
Le città: domanda concentrata e prezzi ai massimi
La domanda si concentra sempre più nei grandi poli urbani, spingendo i canoni verso nuovi record. Milano si conferma la città più cara, con valori che raggiungono i 200 euro al metro quadrato annuo (+10%), seguita da Roma sopra i 155 euro. Bologna e Napoli crescono entrambe del 16%, rispettivamente a 140 e 120 euro al metro quadrato, mentre Genova segna uno degli incrementi più significativi, superando i 115 euro con una crescita decennale vicina al 30%.
Previsioni 2026 per gli affitti in Italia
A livello territoriale, la Lombardia guida la crescita dal 2016 grazie all’attrattività dell’area milanese, seguita dalla Valle d’Aosta e dal Friuli-Venezia Giulia, sostenute rispettivamente dal turismo e dalla vivacità del tessuto produttivo.
Le previsioni per il 2026 indicano un rallentamento dei volumi, con una crescita inferiore all’1%, ma un ulteriore aumento dei canoni superiore al 4%, che porterà la media nazionale oltre i 95 euro al metro quadrato annuo.
Grandi centri: flessibilità e carenza di offerta
Nelle principali città italiane emerge un quadro comune: la domanda di flessibilità, spinta da studenti e giovani lavoratori, si scontra con una cronica scarsità di alloggi di qualità a prezzi sostenibili.
Milano si distingue come mercato più dinamico, con oltre 84.500 nuovi contratti nel 2025 (+13,8%). Rispetto al 2023, i contratti per studenti e a canone concordato sono quasi raddoppiati (+96%), confermando il ruolo centrale della città come polo universitario e lavorativo.
A Bologna, i contratti hanno raggiunto quota 19.500 (+23%), ma l’aumento dei canoni non è stato accompagnato da un adeguato incremento dell’offerta, creando difficoltà di accesso soprattutto per gli studenti.
Genova, con oltre 16.700 nuovi contratti (+9%), mostra una trasformazione significativa legata ai processi di rigenerazione urbana: i canoni più elevati si registrano oggi nelle zone semicentrali, mentre il centro storico soffre per l’obsolescenza del patrimonio edilizio e l’alta incidenza delle locazioni turistiche.
Anche città come Roma, Napoli e Torino evidenziano una forte pressione della domanda, che continua a concentrarsi nelle aree meglio servite e vicine ai poli universitari, confermando la locazione come infrastruttura fondamentale per l’equilibrio sociale ed economico urbano.
Verso un nuovo modello di mercato delle locazioni
Il rapporto sottolinea come il mercato della locazione stia evolvendo verso un modello più complesso e industriale. Secondo Francesca Zirnstein, è necessario distinguere tra segmenti che possono attrarre capitali privati e ambiti che devono rientrare nel welfare abitativo, evidenziando la distribuzione di costi e rendimenti lungo tutta la filiera.
Sulla stessa linea Giuseppe Crupi, che sottolinea l’urgenza di una politica moderna della locazione basata su dati certi, semplificazione normativa e capitale istituzionale. Tra le proposte: un sistema nazionale di monitoraggio dei canoni, incentivi per rimettere sul mercato gli immobili sfitti, sviluppo del build-to-rent e nuovi modelli contrattuali più flessibili.
